대통령도 쓴 '근저당 매매' 대출 막히자 편법?

⚠️ 이 글은 공개된 언론 보도와 세법 정보를 정리한 정보성 콘텐츠이며 특정 거래·절세를 권유하지 않습니다. 세금은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 실제 거래 전 세무사·법무사 상담이 필요합니다. 판단과 책임은 본인에게 있습니다.

대출이 막히니 희한한 거래 방식이 늘고 있습니다. 은행이 아니라 집 파는 사람이 사는 사람에게 돈을 빌려주는 거래입니다. 최근 이재명 대통령의 분당 자택 매각이 바로 이 방식이라 화제가 됐죠.

대통령이 29억 원짜리 집을 팔면서 채권최고액 17억 7,000만 원의 근저당권을 설정하고, 매수인의 잔금 기한을 10월로 미뤄줬습니다. 사실상 매도인이 매수인에게 대출을 해준 셈입니다. 그런데 여기서 증여세 논란이 터졌습니다. 왜일까요? 그리고 나도 이런 거래를 하게 되면 뭘 조심해야 할까요? 정리했습니다.

🏠 '근저당 매매', 도대체 무슨 거래인가

보통 집을 사면 은행에서 주택담보대출을 받아 잔금을 치릅니다. 그런데 6·27 대책 등으로 대출 한도가 확 줄면서, 잔금을 못 맞추는 경우가 생깁니다. 이때 등장하는 게 매도인 금융(셀러 파이낸싱)입니다.

구조는 이렇습니다.

• 매수인이 잔금 일부를 못 냅니다.
• 매도인이 소유권은 넘겨주되, 그 못 받은 잔금만큼 집에 근저당권을 설정합니다.
• 즉 "이 돈은 나중에 받을 테니, 안 갚으면 이 집으로 회수하겠다"는 담보를 잡는 거죠.
• 결과적으로 매도인이 매수인에게 돈을 빌려준 것과 같아집니다.

대통령 사례에선 매수인의 자금 사정으로 잔금 기한을 10월로 연장(연장액 약 15억 추정)하면서 근저당을 설정했습니다. 대통령실은 "법적 하자가 없다"는 입장이지만, '사적 대출' 논란이 인 이유가 뒤에 있습니다.

📈 왜 지금 이게 트렌드가 됐나

이 방식은 새로운 게 아닙니다. 2019년 12·16 대책으로 고가주택 대출이 조여진 뒤부터 쓰이기 시작했고, 등기 데이터상 대출 규제가 강해질 때마다 근저당 설정 거래가 늘어왔습니다. 강남권에선 "집주인 근저당, 종종 있었다"는 말이 나올 정도죠.

💡 핵심: 규제가 은행 대출길을 막을수록, 돈은 다른 경로를 찾습니다. 앞서 다룬 2금융·카드·캐피탈로의 이동(풍선효과)과 같은 원리이고, 이번엔 그 경로가 '매도인'과 '개인'인 겁니다.

실제로 대출 규제 이후 개인 간(사인 간) 대출이 부동산 거래의 한 방법으로 부상하고 있습니다. 은행이 안 빌려주니, 파는 사람이나 가족·지인이 그 자리를 메우는 거죠.

🚨 여기서 터지는 문제 — 증여세

개인 간 대출의 가장 큰 함정이 증여세입니다. 세법은 이렇게 봅니다.

"공짜로 빌려주거나, 너무 싸게 빌려주면 = 그 이자만큼 증여한 것"

• 세법상 적정 이자율은 연 4.6%입니다.
• 이보다 낮거나 무이자로 빌려주면, 덜 받은 이자만큼을 증여로 봅니다.

대통령 사례가 딱 이 지점입니다. 채권최고액 기준으로 계산하면 매수인이 매달 이자 약 678만 원(법정 이자율 기준)을 내야 하는데, 이자를 받지 않기로 했다고 확인되면서 "그럼 그 이자만큼 증여 아니냐"는 논란이 된 겁니다. 청와대도 "무이자에 따른 증여세 문제는 규정에 따라 처리될 예정"이라고 밝혔습니다.

💰 그럼 얼마까지 무이자로 빌려줘도 괜찮나

여기가 실생활에서 가장 유용한 부분입니다. 무조건 증여세가 나오는 건 아닙니다. 기준선이 있습니다.

기준	내용
적정 이자율	연 4.6%
증여 판정	덜 받은 이자 차액이 연 1,000만 원 이상이면 과세
무이자 허용 한도	약 2억 1,700만 원까지 (무이자여도 증여세 X)

계산해 보면, 2억 1,700만 원 × 4.6% ≈ 998만 원으로 연 1,000만 원을 살짝 밑돕니다. 그래서 이 금액까지는 무이자로 빌려줘도 증여세가 없습니다. 반대로 대통령 사례처럼 15억 원대를 무이자로 빌려주면 이자 차액이 1,000만 원을 훌쩍 넘어 증여세 대상이 되는 거죠.

📝 개인 간 대출, 안전하게 하는 법

가족·지인 간 돈거래나 매도인 금융을 하게 됐다면, "형식적 차용"으로 몰리지 않는 것이 핵심입니다. 국세청은 차용증만 있고 실제 상환이 없으면 증여로 간주합니다.

• 차용증을 반드시 작성 — 원금, 이자율, 상환 기간, 상환 방법을 구체적으로 명시.
• 이자·원금을 실제로 이체 — 정기적으로, 계좌 기록이 남게. 현금 X.
• 날짜 증빙 확보 — 차용증에 확정일자를 받아두면 "나중에 만든 것" 의심을 막습니다.
• 2.17억 초과·저리라면 세무 상담 먼저 — 증여세·이자소득세가 얽히므로 사전 설계가 중요.

⚠️ 특히 조심할 것: 차용증만 써두고 원금 상환을 전혀 안 하거나 매달 찔끔만 갚으면, 국세청이 사실상 증여로 봅니다. "빌린 것"으로 인정받으려면 실제로 갚는 흐름이 있어야 합니다.

🎯 대응 전략 — 사는 쪽·파는 쪽·빌려주는 쪽

① 매수인(사는 쪽) — 편해 보여도 리스크를 계산한다
매도인 금융은 당장 잔금 압박을 덜어주지만, 결국 갚아야 할 빚입니다. 무이자라 해도 증여세가 나올 수 있고, 나중에 은행 대출로 갈아탈 때 이미 설정된 근저당이 걸림돌이 될 수 있습니다. "당장 편하다"가 아니라 총 상환 계획으로 판단하세요.

② 매도인(파는 쪽) — 못 받을 위험과 세금을 함께 본다
근저당을 잡았어도 매수인이 못 갚으면 결국 경매·소송으로 가야 회수합니다. 그 사이 시간과 비용이 듭니다. 게다가 무이자로 해주면 내가 증여세 이슈에 얽힐 수 있습니다. 이자를 적정율로 받으면 이번엔 이자소득세 문제가 생기고요. 어느 쪽이든 세무 설계 없이 즉흥적으로 하면 탈이 납니다.

③ 가족 간 대출 — '2.17억·차용증·실제 상환' 3원칙
자녀 집 살 때 보태주는 경우가 많죠. 2억 1,700만 원까지는 무이자 차용증으로 증여세 없이 가능합니다. 단 앞서 말한 차용증+실제 이체+상환 흐름이 없으면 그냥 증여로 봅니다. 금액이 이를 넘으면 일부는 증여 신고(공제 활용), 일부는 차용으로 나누는 설계가 유리할 수 있습니다.

④ 공통 — 등기·근저당은 반드시 전문가와
근저당 설정·말소, 소유권 이전은 법무사, 증여·이자 세금은 세무사 영역입니다. 개인 간 대출은 "법적 하자 없다"와 "세금 문제 있다"가 따로 놉니다. 대통령 사례가 딱 그 교훈이죠 — 거래는 합법이어도 세금은 별도로 따라온다는 것.

📌 정리

대출 규제가 강해질수록 돈은 은행 밖으로 길을 찾습니다. 2금융·캐피탈로 갔다가(풍선효과), 이제는 매도인과 개인이 그 자리를 메우는 '근저당 매매·사적 대출'이 늘고 있습니다. 대통령 자택 매각이 그 대표 사례로 드러난 거죠.

이 거래 자체가 불법은 아닙니다. 하지만 증여세라는 함정이 반드시 따라붙습니다. 핵심 숫자만 기억하세요 — 적정이자율 4.6%, 무이자 허용 한도 약 2억 1,700만 원, 그 이상은 증여세. 그리고 차용증과 실제 상환이 없으면 아무리 "빌린 것"이라 주장해도 증여로 본다는 것.

규제가 만든 새 거래 방식일수록, 편법이 아니라 정공법(차용증·세무 설계)으로 접근해야 나중에 세금 폭탄을 피합니다.

⚠️ 본 글은 언론 보도와 세법 일반 정보를 정리한 정보성 콘텐츠이며 특정 절세·거래를 권유하지 않습니다. 증여세·이자소득세는 개별 사실관계, 금액, 관계에 따라 크게 달라지고 세법은 개정될 수 있습니다. 실제 거래 전 반드시 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 판단과 책임은 본인에게 있습니다.

📚 참고: 머니투데이 — 대출 조일 때마다 근저당 거래 증가 · 한국일보 — 근저당 무이자 대출과 증여세 · 뉴스핌 — 자택 매각이 남긴 '사적 대출' 논란