보증금 지키는 '70% 공식' — 전세사기 안 당하는 체크리스트 7가지

⚠️ 참고 유의 — 이 글은 정보 제공 목적이며 법률·투자 자문이 아닙니다. 제도·기준(보증보험 조건 등)은 수시로 바뀝니다. 실제 계약 전 반드시 HUG·법무사·공인중개사 등 전문가에게 확인하세요. 모든 판단과 책임은 본인에게 있습니다.

전세는 수억 원의 보증금이 걸린 계약입니다. 그런데 몇 가지만 놓쳐도 보증금을 통째로 날릴 수 있어요. 다행히 전세사기는 계약 전 확인만 제대로 하면 대부분 예방됩니다. 오늘은 내 보증금을 지키는 핵심 체크리스트 7가지를, 특히 '70% 공식'을 중심으로 정리했습니다. 계약 전에 이 글 하나만 지켜도 큰 피해를 막을 수 있어요.

1. 등기부등본을 '3번' 떼어보세요

가장 기본이자 가장 중요합니다. 등기부등본은 ① 계약 전 ② 계약 당일 ③ 잔금 치르는 날, 이렇게 3번 확인하세요. (계약 직전에 대출을 잔뜩 받아버리는 수법을 막기 위해서예요.)

• 갑구(소유권): 실제 소유자가 계약하러 온 사람의 신분증과 일치하는지, 압류·가압류·신탁 등기가 있는지 확인.
• 을구(담보): 근저당권(집주인 대출)이 얼마나 잡혀 있는지 확인.

2. ⭐ 핵심 — '70% 공식'을 외우세요

전세사기 예방의 가장 중요한 한 줄입니다.

[집주인 근저당(대출)] + [내 전세보증금] ≤ 집 시세의 70%

• 이 합계가 70% 이하면 비교적 안전.
• 80%를 넘으면 경매로 넘어갈 때 보증금 손실 가능성이 매우 큽니다. → 뒤도 돌아보지 말고 패스.

이 조건을 넘는 집이 바로 '깡통전세'(집값보다 빚+보증금이 큰 집)입니다.

3. 시세를 '직접' 확인하세요

70% 공식을 쓰려면 정확한 시세를 알아야 합니다. 특히 빌라·다세대는 아파트와 달리 시세가 불투명해 사기의 주 무대가 됩니다. 중개사 말만 믿지 말고, 국토부 실거래가, 공시가격, 여러 부동산 앱으로 교차 확인하세요. "신축이라 시세가 없다"는 말은 특히 조심해야 합니다.

4. 계약 당일 '확정일자', 이사 당일 '전입신고'

이 두 가지가 내 보증금을 법으로 지켜주는 방패입니다.

• 확정일자: 계약서를 쓰면 주말이라도 즉시 주민센터·인터넷등기소에서 받으세요. → 우선변제권(경매 시 먼저 돌려받을 권리)
• 전입신고: 이사 당일 바로. → 대항력(집주인이 바뀌어도 계속 살 권리)

⚠️ 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 그래서 잔금 치르는 날 집주인이 대출을 받으면 순위가 밀릴 수 있어요. 아래 6번 특약이 중요한 이유입니다.

5. 전세보증보험(HUG) 가입이 가장 확실합니다

대항력·우선변제권은 경매에서 순위만 정해줄 뿐, 집값이 보증금보다 낮은 깡통전세에선 전액 반환을 보장하지 못합니다. 그래서 전세보증금 반환보증(HUG)이 가장 안전한 안전판이에요. 주요 조건은 이렇습니다.

• 보증금 한도: 수도권 7억, 지방 5억 이하
• 선순위 근저당 + 보증금 ≤ 주택가격의 90%
• 실거주·전입신고·확정일자 필수, 위반건축물 아님
• 신청 기한: 잔금·전입일 기준 계약기간 절반 경과 전

👉 가장 강력한 팁: "HUG 보증보험 가입이 거절되는 집은 계약하지 마세요." 보증기관이 거절했다는 건 그만큼 위험하다는 신호입니다.

6. 계약서 '특약'을 반드시 넣으세요

특약 한 줄이 보증금을 지킵니다. 대표적으로—

• "보증보험 가입/대출 승인 거절 시 계약금 전액 반환"
• "잔금일까지 근저당 등 추가 담보 설정 금지, 위반 시 계약 해제 및 배상"
• 임대인의 국세·지방세 완납 증명서 요구 (체납 세금은 내 보증금보다 앞설 수 있음)

7. 이런 집·상황은 '레드플래그' 🚩

• 시세보다 전세가가 유난히 높거나, "빨리 계약하면 깎아준다"고 재촉하는 경우
• 집주인이 아닌 대리인이 나오는데 위임장·인감이 불명확한 경우
• 신탁 등기가 되어 있는 집 (진짜 소유자가 신탁사일 수 있음)
• 근저당이 많거나, 같은 건물에 세대가 많아 권리관계가 복잡한 신축 빌라
• 보증보험 가입이 안 된다는 집

🎯 그래서 어떻게 움직여야 할까 — 대응 전략

• ① 순서를 지켜라: 등기부 확인 → 70% 공식 계산 → 보증보험 가입 가능 여부 → 계약(특약 포함) → 확정일자 → 전입신고. 하나라도 건너뛰지 마세요.
• ② '거절되는 집'은 위험 신호: 보증보험·대출이 거절되면 이유가 있습니다. 무리하게 진행하지 마세요.
• ③ 서류는 내가 직접: 등기부·시세·완납증명은 중개사에게 맡기지 말고 직접 확인·발급하세요.
• ④ 급할수록 천천히: "오늘 안 하면 나간다"는 재촉이 가장 위험합니다. 수억이 걸린 계약, 하루 늦어도 됩니다.
• ⑤ 피해가 우려되면: 전세사기 피해가 의심되면 전세피해지원센터·주택도시보증공사(HUG) 등 공식 창구에 상담하세요.

정리

전세사기는 운이 아니라 확인의 문제입니다. 딱 하나만 기억한다면 '근저당 + 내 보증금 ≤ 시세의 70%' 공식이고, 여기에 확정일자·전입신고·보증보험이라는 삼중 안전판을 더하면 됩니다. 수억 원이 걸린 계약, 서류 한 번 더 떼는 30분이 보증금을 지킵니다. 급할수록 천천히, 꼼꼼하게! 🏠

참고·출처

• 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금 반환보증
• 전세사기, 이렇게 하면 막을 수 있다 (한경 부동산밸류업센터)
• 전세사기 유형별 사례 및 대처방안 (서울 강서구청)

본 콘텐츠는 참고용 정보이며 법률·투자 자문이 아닙니다. 보증보험 조건·한도·세법 등 제도는 작성 시점 기준이며 수시로 변경됩니다. 실제 계약 전 반드시 HUG, 공인중개사, 법무사 등 전문가와 관계기관에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.