2026 종부세·보유세 개편, '실거주'가 세금을 가른다

 

 

⚠️ 이 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안(정부 원안)을 공개 언론·보도자료로 정리한 정보성 콘텐츠입니다. 개편안은 국회 통과 과정에서 내용·시행시기가 바뀔 수 있습니다. 세액은 공시가격·연령·보유기간·감면 등에 따라 달라지므로, 실제 세금은 국세청 홈택스·세무사를 통해 확인하세요. 판단과 책임은 본인에게 있습니다.

 

어제(2026년 8월 3일), 정부가 세제발전심의위원회에서 '2026년 세제개편안'을 의결했습니다. 이번 개편의 핵심은 종합부동산세(종부세)와 보유세의 대전환입니다. 한 문장으로 요약하면 이렇습니다.

👉 "몇 채를 가졌느냐(주택 수)"가 아니라 "얼마짜리를 가졌느냐(주택 가액)"로, 그리고 "실제 사느냐(실거주)"에 따라 세금이 완전히 갈린다.

얼마나 갈릴까요? 시가 30억 아파트 하나를 예로 들면, 실거주자는 종부세가 91만원 → 76만원으로 줄고, 같은 집인데 실거주하지 않으면 91만원 → 424만7,000원으로 5.6배 뜁니다. 오늘은 이 개편안을 ①무엇이 바뀌나 ②언제부터 ③내 세금은 얼마나 ④누가 유리·불리 ⑤어떻게 대응하나까지, 숫자로 아주 상세하게 정리했습니다. 길지만 끝까지 읽으면 그림이 잡힐 겁니다. 👇

⚡ 30초 요약 — 이번 개편 핵심 5가지

항목	바뀌는 내용
① 과세 기준	'주택 수' → '주택 가액' 중심으로 (2028년 단일세율표)
② 1주택 공제	실거주 14억 / 비거주 9억으로 차등 (현행 일괄 12억)
③ 공정시장가액비율	60% → 70% 일괄 인상 (2027년)
④ 다주택 중과	주택 수 중과 폐지 → 가액 기준 단일세율 (2028년)
⑤ 양도세 공제	보유기간 공제 폐지 → '거주기간' 중심 (2029년)

 

한 마디로 "실거주하는 1주택은 지켜주고, 투자·비거주·고가·다주택에는 세금을 정상화한다"는 방향입니다.

🔑 ① 가장 큰 변화 — '몇 채'가 아니라 '얼마짜리'

 

지금까지 종부세는 "몇 채 가졌느냐"가 핵심이었습니다. 3주택 이상 다주택자에게는 과세표준 12억 초과 구간에서 2.0~5.0%의 중과세율을 매기고, 1·2주택자는 낮은 일반세율을 적용했죠. 그래서 "똘똘한 한 채"로 갈아타는 흐름이 강했습니다.

이번 개편은 이 뼈대를 바꿉니다. 주택 수와 관계없이, 보유한 주택의 총 가액(과세표준)에 따라 하나의 세율표를 적용합니다. 5채를 가졌어도 총액이 낮으면 세율이 낮고, 1채여도 초고가면 높은 세율을 냅니다. '수(數)'의 시대에서 '액(額)'의 시대로 넘어가는 겁니다. (완전 전환은 2028년)

🏠 ② '실거주냐 아니냐'가 세금을 가른다 — 공제 14억 vs 9억

이번 개편에서 가장 체감이 큰 부분입니다. 1주택자의 종부세 기본공제(과세표준을 깎아주는 금액)를 실거주 여부로 차등합니다.

구분	현행	개편 후
실거주 1주택	12억	14억 (2억↑)
비거주 1주택	12억	9억 (3억↓)
다주택 기본	9억	4억(기본)

 

즉 내가 사는 집(실거주)이면 공시가 14억원(시가 약 20억원)까지는 종부세를 아예 안 냅니다. 반대로 전세 주고 딴 데 사는 '갭' 상태의 비거주 1주택이면 공제가 9억으로 줄어, 같은 집인데 세금이 크게 뜁니다. "똘똘한 한 채라도 직접 살아야 혜택을 준다"는 신호입니다.

📈 ③ 공정시장가액비율 60% → 70% — '숨은 인상'

종부세는 공시가격에 바로 매기지 않고, 공정시장가액비율을 곱한 '과세표준'에 세율을 적용합니다. 계산식은 이렇습니다.

📐 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율

정부는 2022년부터 한시적으로 낮춰뒀던 이 비율을 법정 수준인 60%로 되돌리고, 다시 2027년 70%로 일괄 인상합니다. 세율·공시가격이 그대로여도 이 비율이 오르면 세금이 자동으로 늘어납니다. 그래서 '숨은 인상'이라 불립니다. 실거주 1주택은 공제 확대(14억)로 이 부담을 상당 부분 상쇄하지만, 고가·비거주·다주택은 이 70% 인상을 그대로 맞습니다.

🗓️ 시행 일정 — 한 번에 안 바뀐다 (2027 → 2028 → 2029)

정부는 시장 충격을 줄이기 위해 3년에 걸쳐 단계적으로 시행합니다.

시기	바뀌는 것
2027년 (과도기)	· 거주 여부로 기본공제 차등(실거주 14억/비거주 9억) 시작 · 공정시장가액비율 60% → 70% · 과표 6억~12억 1·2주택 세율 1.0% → 1.3% · 양도세는 현행 유지
2028년 (종부세 완성)	· 주택 수별 세율표 폐지 → 과세표준 단일세율표 적용 · 1세대 1주택 세액공제, 보유공제 폐지 → 거주공제로 전환
2029년 (양도세 완성)	· 양도세 장기보유특별공제에서 보유기간 공제 폐지 · 1주택 '거주기간'에만 연 8%·최대 80% 공제 · 다주택 중과 가산세율 개편 전 수준 복귀

 

👉 핵심은 "보유(가지고만 있는 것)"에 주던 혜택을 줄이고, "거주(실제 사는 것)"에 혜택을 몰아준다는 일관된 방향입니다. 종부세도, 양도세도 모두 '실거주 중심'으로 재편됩니다.

💰 내 종부세는 얼마나? — 시가별 실거주 vs 비거주 시뮬레이션

 

말로만 하면 감이 안 오니 실제 계산 사례를 보겠습니다. 아래는 1주택 기준, 개편 완성 시 연간 종부세 변화입니다. (공시가격은 시가의 약 70% 가정)

시가	현행	실거주(개편)	비거주(개편)
20억	27.6만	10.8만 (-16.8만)	152.1만 (+124.5만)
25억	46.1만	32.3만 (-13.8만)	222만 (+175.9만)
30억	91만	76만 (-15만)	424.7만 (+333.7만)

 

30억 아파트를 보면 실거주 76만원 vs 비거주 424.7만원 — 무려 5.6배 차이입니다. 같은 집, 같은 공시가인데 '내가 사느냐 아니냐'만으로 세금이 이렇게 벌어집니다. 실거주 중산층 1주택은 대체로 세금이 줄고, 전세 끼고 비워둔 '갭' 1주택은 수백만 원씩 늘어나는 구조입니다.

😮 단, '실거주면 무조건 감세'는 아니다 — 초고가는 실거주도 오른다

여기서 오해하기 쉬운 지점이 있습니다. 실거주라고 다 세금이 줄지 않습니다. 공정시장가액비율 70% 인상 효과 때문에, 시가 약 30억을 넘어서는 고가 구간부터는 실거주 1주택도 세금이 늘어나는 방향으로 뒤집힙니다.

실제로 시가 60억대 반포자이 실거주 1주택의 경우, 공시가격이 그대로 유지돼도 개편 후 종부세를 연 1,100만원가량 더 내야 하는 것으로 분석됐습니다. 즉 이번 개편의 진짜 그림은 "중저가~중고가 실거주는 깎아주고, 초고가·비거주·다주택은 올린다"입니다.

📊 2028년 단일세율표 — 가액 구간별 세율

2028년부터 적용되는 과세표준 구간별 단일세율(주택 수 무관)의 상위 구간은 다음과 같습니다.

과세표준 구간	세율
6억 ~ 12억 (2027 과도기)	1.0% → 1.3%
12억 ~ 25억	2%
25억 ~ 50억	3%
50억 ~ 94억	4%
94억 초과	5%

 

과거 다주택자에게만 물리던 최고 5% 세율이, 이제는 주택 수와 무관하게 '가액이 큰 사람'에게 적용됩니다. 과세표준 6억 초과 구간부터 세 부담이 늘어나도록 설계됐습니다.

🏢 다주택자·양도세 — '중과'는 단계적으로 되살아난다

 

양도세 다주택 중과(집을 팔 때 세금을 더 매기는 것)도 3년에 걸쳐 단계적으로 원상 복귀합니다.

시기	2주택	3주택 이상
2027년	+5%p	+10%p
2028년	+10%p	+15%p
2029년	+20%p	+30%p

 

즉 2029년이면 다주택 양도세 중과가 개편 전 수준으로 완전히 복귀합니다. 다주택 정리를 고민한다면 중과폭이 아직 낮은 2027~2028년이 상대적으로 유리하다는 계산이 나옵니다. 정부가 "퇴로(팔고 나갈 길)를 열어두되, 시간이 갈수록 문을 좁힌다"는 신호를 준 셈입니다.

🎯 대응 전략 — 지금부터 챙겨야 할 5가지

 

① '실거주 요건'을 확인·확보하라
이번 개편의 핵심은 실거주입니다. 실거주 1주택은 공제 14억으로 보호받지만, 전세 주고 비워둔 비거주 1주택은 공제가 9억으로 줄어 세금이 급증합니다. 똘똘한 한 채라면 실제 전입·거주가 세금을 좌우합니다.

② 시가 30억 안팎이면 '방향'이 갈린다
중저가·중고가 실거주는 감세지만, 시가 약 30억을 넘는 고가 실거주는 오히려 증세로 뒤집힙니다. 내 집이 어느 구간인지, 공시가격 기준으로 미리 계산해 두세요.

③ 다주택 정리는 '2027~2028년'이 완충 구간
양도세 중과가 2029년 완전 복귀합니다. 처분을 고민한다면 중과폭이 낮은 초기 몇 년이 상대적으로 유리합니다. 다만 처분엔 양도차익·건강보험료 등도 얽히니 종합 시뮬레이션이 필요합니다.

④ '보유'보다 '거주'가 절세의 열쇠가 된다
종부세 세액공제도, 양도세 장특공제도 보유기간에서 거주기간 중심으로 바뀝니다(2028·2029년). 앞으로 절세는 "얼마나 오래 가졌나"가 아니라 "얼마나 오래 살았나"로 판가름 납니다.

⑤ 국회 통과 전까지 '확정 아님'을 기억하라
이번 발표는 정부 원안입니다. 국회 논의 과정에서 공제액·세율·시행시기가 조정될 수 있습니다. 큰 의사결정(매도·증여·명의변경)은 최종 확정과 개인별 세무 상담을 거쳐 하세요.

📌 정리 — '수·보유'의 시대에서 '액·거주'의 시대로

2026년 세제개편안의 종부세·보유세 개편을 한 문장으로 정리하면 이렇습니다.

💡 "몇 채(수)를 얼마나 오래 가졌나(보유)"에서 → "얼마짜리(가액)에 실제 사느냐(거주)"로.

실거주하는 중산층 1주택은 공제 14억으로 보호받고(시가 30억 아파트 실거주 종부세 76만원), 전세 끼고 비워둔 비거주·초고가·다주택은 세 부담이 정상화됩니다(같은 집 비거주 424.7만원). 공정시장가액비율 70% 인상, 2028년 단일세율표, 2029년 양도세 거주공제 전환까지 — 방향은 하나, '실거주 중심'입니다.

시행은 2027~2029년에 걸쳐 단계적으로 이뤄지고, 아직 국회 문턱이 남았습니다. 하지만 큰 흐름은 분명합니다. 앞으로 부동산 세금은 "가지고만 있으면 손해, 실제 살면 이득" 쪽으로 움직입니다. 내 집이 어느 구간인지, 실거주 요건은 갖췄는지, 지금부터 계산해 두는 게 절세의 시작입니다.

⚠️ 본 글은 2026.8.3 발표된 정부 세제개편안(원안)을 언론 보도로 정리한 정보성 콘텐츠이며, 특정 거래·투자를 권유하지 않습니다. 개편안은 국회 통과 과정에서 바뀔 수 있고, 실제 세액은 공시가격·연령·보유/거주기간·감면 등에 따라 달라집니다. 반드시 국세청 홈택스·세무사 상담으로 확인하세요. 판단과 책임은 본인에게 있습니다.

📚 참고: 뉴스핌 — 30억 집 종부세 76만원 vs 424만7000원, '실거주'가 세금 가른다 · 뉴스핌 — 종부세 2028년 단일세율·양도세 2029년 거주공제 · 뉴스핌 — 종부세 '주택 수' 대신 '가액' 기준으로 · 서울경제 — 시가 60억 반포자이 실거주 1주택 종부세 年 1100만원 더 · 아주경제 — 다주택 양도세 중과 재개, 보유세 강화 속 퇴로