부동산 세금 3대장 한 장 정리 (취득·보유·양도)

 

 

부동산에는 딱 세 번 세금이 따라붙습니다. 살 때(취득세) → 가지고 있을 때(보유세) → 팔 때(양도세). 이 흐름만 이해하면 부동산 세금은 어렵지 않아요. 그런데 이걸 모르면 수천만 원을 더 내거나, 아낄 수 있는 걸 놓칩니다. 오늘은 부동산 세금 3대장을 사는 순서대로 한 장에 정리했습니다.

1단계. 살 때 — 취득세

 

집을 사면 잔금 후 60일 내에 취득세를 냅니다. 핵심은 '몇 주택이냐'예요.

구분	취득세율
1주택 (6억 이하)	1%
1주택 (6억~9억)	1~3% 누진
1주택 (9억 초과)	3%
다주택 중과 (조정지역 2주택)	8%
다주택 중과 (3주택 이상)	12%

여기에 지방교육세·농특세가 소액 더 붙습니다. 1주택은 최대 3%인데, 다주택 중과는 8~12%로 껑충 뛰니 '주택 수 관리'가 절세의 시작이에요. (지방 준공 후 미분양 85㎡·6억 이하 등 감면·중과 배제 특례도 있으니 확인하세요.)

2단계. 가지고 있을 때 — 보유세(재산세+종부세)

매년 6월 1일에 집을 가진 사람이 그해 보유세를 냅니다. 재산세(모든 주택)와 종합부동산세(고가·다주택)로 나뉘죠.

• 재산세: 7월·9월에 나눠 부과 (위택스)
• 종부세: 1주택 기본공제 12억 초과 시, 12월 납부 (홈택스). 고령자·장기보유 세액공제 있음

👉 절세 포인트: 매도는 5/31까지, 매수는 6/2 이후 잔금이면 그해 보유세를 피할 수 있어요. (요즘 공정시장가액비율 상향 논의로 종부세 부담이 커질 수 있으니 주의)

3단계. 팔 때 — 양도소득세 (가장 큰 변수)

세 세금 중 금액이 가장 큰 게 양도세입니다. 그런데 1주택이면 대부분 비과세라 요건이 핵심이에요.

✅ 1세대 1주택 비과세 요건

• 2년 이상 보유 (조정대상지역에서 2017.8.3 이후 취득분은 2년 이상 실거주까지)
• 양도가 12억 이하는 전액 비과세. 12억 초과분에만 과세

✅ 장기보유특별공제 (장특공)

• 1세대 1주택 고가주택은 최대 80%까지 공제. (3년 이상 보유부터, 보유·거주 각각 연 4%씩 = 합 8%씩 증가)
• 즉 오래 보유·거주할수록 세금이 확 줄어듭니다.

⚠️ 다주택자는 비상

• 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료됐습니다. → 다주택 양도세 부담이 크게 늘었어요.

 

🎯 그래서 어떻게 움직여야 할까 — 대응 전략

• ① '주택 수'가 모든 세금의 기준: 취득세 중과, 종부세, 양도세 중과 전부 주택 수에서 갈립니다. 사기 전 내 세대의 주택 수부터 정확히 세세요(분양권·입주권 포함 여부도).
• ② 1주택 비과세 요건 지키기: 2년 보유(조정지역 2년 거주)를 채우고 파는 것만으로 양도세가 0이 될 수 있습니다. 며칠 차이로 요건을 놓치지 마세요.
• ③ 장특공은 시간이 만든다: 고가 1주택은 오래 보유·거주가 최대 절세. 급하지 않으면 요건을 채우고 파세요.
• ④ 6월 1일 前後 잔금 조절: 보유세 한 해를 통째로 좌우합니다.
• ⑤ 다주택은 반드시 세무 상담: 중과 유예 종료로 판이 바뀌었습니다. 보유 vs 매도를 세후 수익으로 계산하세요.
• ⑥ 특례·감면 챙기기: 생애최초, 지방 미분양 감면 등 조건이 맞으면 큰 돈을 아낍니다. 지자체 조례·홈택스 확인.

 

정리 — 한 문장 요약

살 때 취득세(1~3%, 다주택 8~12%) → 가질 때 보유세(6/1 기준) → 팔 때 양도세(1주택 12억·2년이면 비과세, 장특공 최대 80%). 이 흐름과 '주택 수'만 기억하면 됩니다. 부동산은 사는 것보다 세금 설계가 수익을 좌우해요. 계약 전에 세금부터 계산하세요! 🏠